（華頁訊）財政部長比爾英格利許在演說中對奧克蘭房屋市場提出警告時表示，奧克蘭屋價可能因為房屋供過於求而下跌。
他表示，在爆發全球金融危機後，美國進行的深入研究提出理論指出，房屋市場在出現供不應求後的八年，將出現屋價顯著下跌。
他於上星期在維多利亞大學發表私人演說時提及該理論，該演說內容近日公開。
他說，房屋市場可能是紐西蘭需要重整規則的最大市場，最明顯的證據是奧克蘭屋價問題。
他提及奧克蘭時表示，全球任何房屋市場均沒有在一年內價格升超過兩成，而不停止上升並繼而回落。
他說，奧克蘭房屋市場看似與眾不同，但其實跟其他房屋市場分別不大，因此，政府關注該房屋市場。
他指出，在過去五年，奧克蘭房屋市場是單一失衝情況最嚴重的宏觀經濟體系。
他說，房屋市場出現嚴重供不應求後，需要八年時間作出回應。
部分原因是市政府需要幾年時間去改變各種計劃，而房屋發展項目的資源許可審批工作通常需時18個月。
英格利許說，加上工作延誤，令房屋價格週期延長。
他說，他想指出的是，當房屋供應量是相對穩定時，供求突然大幅增加，如近期的全年淨流入移民創歷史高位，會先造成屋價上升，多於房屋供應增加。
房地產發展規劃需時，而屋價在這段日子會持續上升。
財長說，屋價持續上升令房屋供應增加，但由於規劃和興建需時，在出現房屋需求大量增加的八年後，結果是房屋供應過剩而令屋價顯著下跌。
他並沒有具體說明房屋需求突然增加何時開始，但假設是2013年，八年後將是2021年。
英格利許說，經濟師和政客近日才明白宏觀經濟規劃條例造成影響的規模。
他說，政府重視規劃，原因是城市規劃差會造成嚴重不公平。
他表示，住屋支出佔市民收入比重較以往大，這對於選擇不多的低收入家庭影響最嚴重。
他說，規劃理應是照顧社會上最弱勢的一群和最低收入家庭，但事實上剛好相反，規劃往往令業主受惠，即高入息和相當地高財富的人。
在20年前，約有三成新屋屬於較低價格物業，另外三成屬於較高價格物業；現在只有5%新屋屬於較低價物業，接近六成新屋是較高價物業。
財長說，在低價房屋缺乏供應下，這類物業的租金升幅不成比例，並不令人意外。
奧克蘭科技大學建築管理學教授John Tookey說，英格利許的言論可能令市民對房屋市場提高警惕，但不會令市場轉為跌勢。
他說，低利率等現實因素對房屋市場的影響力更大。
他表示，奧克蘭的屋價是由投機推高。
奧克蘭大學房地產教授Larry Murphy說，奧克蘭房屋市場太細，該八年房地產週期理論並不適用。
該教授說，很多因素影響房地產市場週期，屋價下跌通常不是由屋價急升引起，而是由於銀行業出現問題或經濟下滑。
他指出，美國的房地產週期，在直至2006年前長達10年、15年；但另一個週期可能維持5至6年。
政府和儲備銀行推出多項措施令奧克蘭房屋市場降溫，包括政府和奧克蘭市政府簽署房屋協議，推出特別房屋區，在直至2016年底的三年內批出39,000個營建許可；對在購入兩年內轉手投資物業徵收資本增值稅；海外投資者置業時需要提供本地銀行戶口和海外稅號；政府撥出更多官地興建可負擔房屋；投資者購買奧克蘭住宅需要至少支付三成屋價作首期；加強協助首次置業者。
(2015/10/1 21:58:58)
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